В галерее Triumph прошла церемония вручения премии Cosmopolitan Beauty Awards
Далее В галерее Triumph прошла церемония вручения премии Cosmopolitan Beauty Awards
Ален Дюкасс: «Я полноценный человек: могу пить шампанское, сколько захочу»
Далее Ален Дюкасс: «Я полноценный человек: могу пить шампанское, сколько захочу»

На прошлой неделе столичные власти утвердили правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это второй по значимости градостроительный документ после генплана. Правила регламентируют застройку территорий по плотности, этажности, функциональному назначению и так далее и распространяются на территорию как Старой, так и Новой Москвы — за исключением Троицка, Щербинки и территории инновационного центра «Сколково» (для этих образований предусмотрены отдельные документы).

Согласно документу, 83% площади столицы в старых границах предусмотрены к сохранению (в Новой Москве пропорции схожие). По словам мэра Сергея Собянина, в целом территория развития Москвы составит немногим более 10%. В основном изменения затронут промышленные зоны (это порядка 7 тысяч гектаров) — там планируется строить технопарки и научные производства.

Принятые правила разрабатывала Москомархитектура после двух публичных слушаний, в ходе которых от москвичей поступило более 100 тысяч предложений и замечаний. ПЗЗ будут доступны на всех информационных ресурсах города: каждый житель столицы сможет при необходимости открыть их и посмотреть, может ли на той или иной территории вестись строительство (и какое именно).

Главная цель этого документа — сохранить жилые кварталы столицы, не допустить точечной застройки и строительства спорных объектов, из-за которых в городе могли бы возникнуть конфликты. За любым разрешением на снос нужно будет обращаться в городскую комиссию по землепользованию и застройке, а если объект относится к территории с индексом «Ф» (сохраняемая жилая застройка), то любые изменения возможны только после проведения публичных слушаний.

ПЗЗ упорядочивают многочисленные градостроительные документы, которые порой противоречили друг другу, отмечают эксперты. Некоторые проекты могли годами ходить по инстанциям, так и не получив всех требуемых разрешений. В целом введение этих правил должно пойти на пользу девелоперам, считают участники рынка.

Марко Михич-Ефтич, сооснователь сервиса «Сделано»

Даже обладая всей информацией, понять, что можно делать на проектируемой территории, а что нельзя, раньше было невозможно. Единственным центром «понимания» был Институт Генплана Москвы, и то все трактовали документы по‑разному. А после ошибок 1990-х и нулевых на многие территории наложили жесточайшие ограничения, просто чтобы никто случайно ничего не испортил. Иногда это приводило к абсурдным ситуациям. Инвесторы часто банкротились, пока документы ходили по кругу.

Сейчас ситуация станет сильно прозрачнее, а значит, работа пойдет быстрее, эффективнее и проще. Важно, чтобы к самим ПЗЗ относились как к исходным данным, а не как к истине в высшей инстанции: механизмы нужно постоянно отрабатывать и уточнять исходя из имеющихся данных.

Николай Переслегин, партнер бюро Kleinewelt Architekten

Принятие ПЗЗ — очень важный шаг на пути формирования прозрачного градостроительного законодательства в нашей стране. Ранее мы жили по разрозненным документам: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), таблица высотных ограничений, генплан развития города. ПЗЗ вводят градостроительный кодекс, фиксируют центр Москвы как территорию сохранения и также регулируют высотные отметки. Для бизнеса, девелоперов и других участников — это позитивная новость и важная исходная точка, которая поможет в работе.

По этому документу промышленные зоны отдаются под территории развития, так же как и территории под сносимыми сериями пятиэтажек. Есть ограничения, которые должны исключить коррупционную составляющую при согласовании проектов и оздоровить инвестиционный и девелоперский климат.

Важно, чтобы все правила четко выполнялись, чтобы появились прецеденты, основанные на работе ПЗЗ в реальной жизни, чтобы правила корректировались людьми, которые связаны с этой работой «на земле». Одно дело, что написано в высоких кабинетах, другое дело, что мы увидим, работая с документом по факту как проектировщики, инвесторы и девелоперы.

Екатерина Малеева, директор проектов КБ «Стрелка»

ПЗЗ регулируют объемно-пространственные параметры застройки участка: какое здание может быть размещено, какая у него может быть высота и какой предполагается отступ от границы участка. В перспективе данный документ может регулировать как эти, так и множество других параметров, например, такие как угол кровли и даже цвет забора вокруг.

С одной стороны, это инструмент, который поможет городу четко планировать развитие среды: именно город будет формировать целостную картинку того или иного района. С другой стороны, ПЗЗ также облегчают жизнь девелоперам: теперь они смогут выбирать участки, которые точно соответствуют их нуждам, а не тратить лишнее время на согласование и получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ, основной документ для получения разрешения на строительство).

Григорий Фефилов, руководитель группы архитекторов, ЗАО «НИиПИ ИГСП»

Правила землепользования и застройки — нужная вещь, в идеале она призвана исключить «ручное» управление застройкой одним человеком. Но, на мой взгляд, приняли их поспешно. Не исключено, что их придется корректировать после утверждения нового генерального плана (текущему уже 7 лет, его принимали еще до присоединения Новой Москвы).

Для качественного развития региона надо проработать и утвердить стратегию развития города (генплан), синхронизированную с развитием Московской области. А то по документам Москва будто пустыней окружена, что совсем не так. Только после этого можно законодательно закреплять, где и какой высоты дом строить.

Марина Дубова, архитектор КБ «Стрелка»

ПЗЗ подчиняется генплану и является документом публичным, то есть он должен быть опубликован для всеобщего сведения, и при внесении изменений необходимо проведение публичных слушаний. Почему с ПЗЗ должно стать лучше? Потому что они (правила) регулируют, кроме всего прочего, например, этажность разрешенного строительства, то есть девелопер при покупке участка сразу может прикинуть, какова будет его прибыль. Раньше процесс принятия такого рода решений занимал много времени, и девелоперы в итоге нередко брали кота в мешке. Появление ПЗЗ серьезно снижает их риски.

Кроме того, зачастую параметры для разных участков устанавливались параллельно и несогласованно; теперь же появилась схема для всего города, которая дает четкое видение ситуации и ведет к скоординированному развитию всей территории города.

Глеб Витков, управляющий партнер ООО «Новая земля», преподаватель Высшей школы урбанистики им. Высоковского НИУ ВШЭ

Представьте, что вы живете в общежитии и ваш сосед по комнате решил прямо в ней открыть кафе с вкуснейшими бутербродами с жареной селедкой (умеет он их делать), а ванную по совместительству использовать для мытья велосипедов. И основания у соседа вроде достаточные: это же «его» квадратные метры — «делаю на них, что хочу». Но свобода одного заканчивается там, где начинается свобода другого. Любому добрососедству придет конец, если вас попробуют поставить перед фактом. Наверное, поэтому люди придумали правила (общежития).

Город — это такое же большое общежитие, но вместо комнат у вас есть участки земли. И спонтанность чьих-то намерений что-то поменять в землепользовании точно так же будет вас смущать. Только в общем пространстве города еще сложнее определить, что общее, а что свое и кто на что имеет право. Вон тот сквер за окном — это ваше дело или общегородское? Как поженить интересы разных правообладателей и прийти к балансу? В мире, где все так быстро меняется, пытаться спланировать идеальный город — смешить Бога. Нужен гибкий инструмент — и ПЗЗ как раз про это. Не может быть единственно верного варианта использования территории. «Правильно» — это как вы договорились о сценарии и экстерналиях.

ПЗЗ устанавливают регламенты не на участки, а на зоны и закрепляют спектр возможных функций, и потому это инструмент регулирования общественных интересов, повод для обсуждения. Используя ту же метафору: кухня в жилой комнате — запрещена, а вот столовая — условно разрешена; мойку в ванной мы согласуем при условии, что соседи смогут мыть свои велосипеды бесплатно, а сама ванная будет столько-то раз обрабатываться мыльным составом (на таких условиях, вероятно, никто и не захочет открывать веломойку, хотя это будет разрешено).

К сожалению, то, что приняли в Москве, лишь формально можно назвать ПЗЗ: за конкретными участками закрепляются конкретные функции. Получается, что каждый «прав» в границах своего участка без учета соседа — где же тут поле для обсуждения конфликтующих интересов? Радует одно: правила не догма. Всегда можно обратиться в суд и потребовать их отмены для пересмотра. Или использовать собственную же природу ПЗЗ — и инициировать процесс внесения изменений. Может быть, на этом втором заходе большее количество горожан проявит интерес и добьется нужной концепции регламентов. Так от «спасения» территорий в последний момент мы перейдем к обсуждению параметров развития нашего города-общежития.

Вячеслав Иванов, архитектор в муниципалитете города Фредерисия

В отличие от генплана, ПЗЗ устанавливают градостроительные регламенты: что, как, где и в каких объемах можно строить. То есть защищают интересы собственников недвижимого имущества не на уровне политических обещаний, а на уровне закона. Это правильный шаг. Но некоторые вопросы остаются: например, в основе ПЗЗ лежит принцип «отсутствие увеличения параметров застройки по отношению к существующим объектам» — как его будут соблюдать при сносе пятиэтажек? Как проводилась процедура публичных слушаний, не было ли нарушений в этом процессе? Как будут контролировать девелопмент на «территориях развития»?

Резюмируя: ПЗЗ — это хорошо, но в России, как мы знаем, суровость законов умеряется их неисполнением. Поэтому все зависит от того, как на деле, а не на словах эти правила будут соблюдаться, как будет организована процедура их изменения и как жители Москвы будут этот процесс контролировать.

Рубен Аракелян, сооснователь архитектурного бюро WALL

Система человеческих отношений и правил поведения закреплена в конституции и других правовых документах. Почему бы не создать подобный «свод правил» для городской среды? Это не ограничения, а некая «градостроительная конституция», документ, формирующий городскую среду.

Анна Бирюкова, архитектор Nike

Хочется верить, что данные правила наконец-то приведут город в порядок: «разношерстной» и нелогичной застройки станет меньше, а функциональность зданий будет соответствовать запросам жителей. До 2025 года осталось всего 8 лет (окончание генерального проекта по развитию Москвы), поэтому ПЗЗ необходимо согласовать и выпустить в оперативном порядке. Однако, судя по тому, какой прогресс по повышению комфорта жизни мы уже видим с 2010 года, у нас есть все шансы вывести Москву на совершенно новый уровень, не только в центральном, но и в других районах.