Девелопер Алексей Капитанов — знаковая фигура московской урбанистики. Именно он превратил корабль «Брюсов» в модное пространство, реализовал концепцию жилья для творческой интеллигенции и показал всем на примере «Дмитровской», как превратить неприглядный район возле Третьего кольца в цветущее общественное пространство. Теперь команда «Хлебозавода» решила переосмыслить пространство для работы, выкупив двадцать тысяч квадратных метров возле МГТУ им. Баумана и организовав на них офисное пространство будущего. Esquire не смог пройти мимо и расспросил девелопера, на какой стадии находится проект, почему общественные пространства становятся все более популярными в постпандемийном мире и как работают люди в 2021-м.

Как пандемия сказалась на работе «Хлебозавода»?

Сначала было сложно, потому что в локдаун трафик упал с 500 тысяч людей в месяц до нуля. Все торговые пространства, конечно, пострадали, выручки обнулились. Мы, в отличие от многих других московских девелоперов, пошли навстречу нашим арендаторам, отнеслись к этому с пониманием. Дело в том, что мы очень тщательно формировали пул проектов для «Хлебозавода» и не могли допустить их банкротства. С апреля 2020-го мы на шесть месяцев запустили программу скидок от 50 до 100 процентов — пожертвовали кусочком своей выручки, чтобы сохранить проекты. До сентября включительно мы плавно повышали аренду, возвращая ее на допандемический уровень. Это позволило ребятам выдохнуть летом — в самый активный для «Хлебозавода» сезон продаж. С начала локдауна и до конца 2020-го мы расторгли лишь один договор, и это отличный результат.

Как будет развиваться «Хлебозавод» в 2021 году и дальше?

Глобальных структурных изменений не будет, потому что это классно собранный, целостный проект. У нас стопроцентная загрузка всех пространств, нет ни одного свободного квадратного сантиметра. Но мы хотим, чтобы в 2021-м на «Хлебозаводе» открылся новый флагманский магазин Dr.Head. Они занимаются дистрибуцией самого широкого ассортимента аудиосистем, наушников и Hi-Fi-систем. У них прекрасно развита не только продажа, но и экосистема внутри проекта, включающая в себя студии звукозаписи, продажу виниловых пластинок и других артефактов музыкальной культуры. Мне нравится их коллекция, это такой полноценный многофункциональный аудиомир, который не имеет аналогов в Москве. Это будет классный и очень значимый проект.

Какие районы Москвы вам кажутся перспективными с точки зрения развития общественных пространств?

Все, что находится в благоустроенных, сложившихся районах за Третьим кольцом, можно условно считать перспективным. Например, район Бауманской, старая Москва — очень живописные места, которые обладают некоторым инфраструктурным дефицитом. Поэтому мы и купили здесь территорию для нового проекта «Суперметалл» — он способен повлиять на ландшафт этого района, добавить актуального ретейла и привлечь новую платежеспособную аудиторию.

Расскажите, пожалуйста, подробнее про «Суперметалл». В чем его концепция и когда вы планируете открываться?

Два года назад мы выкупили часть научно-исследовательского института им. Бардина на набережной Яузы. Это район метро «Бауманская» в непосредственной близости от МГТУ им. Баумана. Спустя два года мы практически закончили работы. В августе этого года объект будет введен в эксплуатацию. Мы делаем относительно новый для себя продукт. Если «Хлебозавод» — это общественное пространство, «Красная стрела» — это жилье, то «Суперметалл» — это офисная среда. Мы решили переосмыслить то, как нужно работать в Москве и как снабдить рабочую территорию новыми функциями. Хочется привнести вторую жизнь в невдохновляющую идею с офисными центрами. Здание института им. Бардина выполнено в духе сталинского ампира, в конце 1990-х часть института приватизировали люди, занимающиеся металлургией, и выставили ее на продажу. Мы эту часть и купили — 20 тыс. метров. В наследство нам досталось ООО «СуперМеталл». По‑моему, в этом есть и ирония, и довольно актуальный тон, который может создать запоминающийся бренд.

«Суперметалл» — рабочее пространство по типу отеля. Можно либо арендовать офисное помещение, либо купить его. Как в случае с отелем, мы предусмотрели лобби: если сотрудникам хочется сменить место работы, но при этом быть в периметре, мы ждем их на первом этаже с десятиметровым остеклением, огромным количеством растений и meeting-rooms, в которых можно провести встречу, можно устраивать брифы, конференции и другие ивенты. Для этих же целей можно использовать внутренний двор с амфитеатром, лавочками и уютным освещением. Сами офисы могут быть очень разной конфигурации (например, есть помещение с потолками высотой под 8 метров, есть офисы с собственным выходом на крышу, и есть совсем небольшие пространства, которые может позволить себе маленькая компания.

Объект является памятником архитектуры, как вы решили этот вопрос?

Это очень интересный опыт. Он действительно является памятником архитектуры и объектом культурного наследия, но не в полном объеме. Это немного другой принцип работы с юридической точки зрения. Например, у нас есть ограничения по изменению фасада в «ампирной» части и нет ограничений в постройках более позднего периода. В связи с этим мы смогли объединить архитектуру сталинского ампира с современной в духе немецкого минимализма. Выходит очень необычная комбинация, которую я сам называю New-Old.

У памятников архитектуры есть ограничения и охранный статус, в данном случае под защитой были фасады: все окна, входные группы, сам материал, из которого сделан фасад. Внутри здания ограничений нет.

Еще есть небольшое сооружение на 600 квадратных метров — «Гараж». Пока не придумали, как его применить, но хотим сделать его центром событийной программы проекта: было бы классно, если бы здесь разместилась галерея, ивент-площадка или образовательный центр. Само здание покрыто панелями из специального состава на основе цемента с ромбовидным обратным объемом. До нас в Москве никто не экспериментировал с такой фасадной системой, так что оно вполне имеет шансы войти в историю архитектуры Москвы. Крыша «Гаража» будет эксплуатируемой, мы планируем разбить там сад и разбавить каменный двор зеленью.

Пространство открыто для всех?

Лобби будет работать в формате открытого пространства, чтобы каждый человек мог прийти и поработать. Для нас это стандартный эксперимент: на «Хлебозаводе» и «Красной стреле» мы никак не ограничивали проход на территорию. В итоге это не создало дискомфорта и существует вполне гармонично с окружающим миром. Если ты создаешь среду, которая диктует определенные правила, то никто не хочет эти правила нарушать. Я имею в виду, если всем кайфово, никому не придет в голову что-то портить, рушить.

Масштабная площадь «Суперметалла» как-то скажется на работоспособности людей?

Вот и проверим. Офисы расположены не в основном помещении, и у людей есть выбор: работать в просторном лобби или в благоустроенном, но менее просторном офисе. Кстати, мы сделали самые маленькие офисы — 25 квадратных метров, аренда которых будет стоить от 70 тыс. рублей в месяц — довольно доступная цена. Благодаря этому в «Суперметалл» потянутся не только крупные компании, но и молодые самостоятельные ребята.

Вы сказали, что переосмыслили работу современного человека. Так как же он должен работать?

Прежде всего в пространстве, которое обладает актуальным кодом — это и про архитектуру, и про дизайн интерьеров, и про мебель. Например, мы используем только кастомную мебель. Мы выкупили целую оранжерею в Московской области и скоро перевезем растения на «Суперметалл». Все это — важные составляющие современной рабочей среды. Мало кто задумывается над этим так, как мы. Второй момент — функционал. За пределами арендованной площади есть другие квадратные метры, закрывающие потребности человека: лобби, сад для работы, крыша, а во дворе — рестораны и бытовая инфраструктура. Было бы глупо утверждать, что пандемия не изменила формат работы. Пять лет назад все сидели в опенспейсах с тремястами человеками в одном помещении, офисы были наполнены сопутствующими функциями: кухни, лаундж, интертеймент-зоны, а после локдауна приходится больше задумываться об эргономике и расходах— отсюда и запрос на офисы, рекреационные пространства. Мы придумали идею организовать общие пространства для всех в офисном кластере два года назад, еще до пандемии, и сейчас, уже в новом мире, эта идея стала еще более актуальной.

Вы планируете делать коллаборации с какими-нибудь проектами?

На базе МГТУ им. Баумана строится образовательный кампус, прямо через дорогу от нашего корпуса «Цех». Это пространство, ориентированное на студентов и молодых ученых. Там будет современный квартал с классной архитектурой: лаборатории для студентов, большой коворкинг для стартапов, огромный конференц-холл. При этом будут раскрыты пространства, недоступные для москвичей в течение последних 70 лет: вместо заборов появятся комфортные общественные зоны, которые смогут использовать все жители района. Недавно мы встретились с авторами проекта и были поражены масштабом этой стройки: она преобразит весь район, что, безусловно, является огромным преимуществом и для его жителей, и для бизнес-проектов.

Как вы думаете, что ждет общественные пространства, скажем, через 15 лет?

Общественное пространство — очень органичное явление. Думаю, оно может просто видоизмениться или приобрести более узкую специализацию. Сейчас такая специализация уже наметилась — например, гастрономическая, как на Даниловском рынке, или бизнес-ориентированная, как на «Суперметалле», или креативная, как на «Хлебозаводе», «Винзаводе» и «Флаконе». Это может быть также и специализация по принципу профессий — например, IT- или медиакластер в рамках технопарков. Мне кажется, что следующий тренд — более узкая углубленная специализация. А что глобально дальше будет, я не знаю. В идеале нужно вылетать в космос.